Informe de Evaluación de Edificios- Novedades

El Ayuntamiento de Granada ha modificado la Ordenanza Reguladora del Deber de conservación de los Edificios siguiendo las doctrinas de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, 

Se incorpora el Informe de Evaluación de Edificios como evolución de la ITE. El informe contiene un apartado de carácter orientativo sobre un aspecto clave para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos, la eficiencia energética y el cumplimiento de los compromisos de España con Europa en el horizonte 2020. También se analizará en el informe la accesiblilidad y las posibilidades de mejora de esta en cada edificio.

Ordenanza Reguladora del Deber de conservación de los Edificios

Título III. El informe de Evaluación de los Edificios 

Artículo 20. Objeto. 

1. Se establece la obligación de realizar un Informe de Evaluación periódico de los edificios con el objeto de acreditar la situación en que se encuentran, al menos, en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como, en los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva, sobre el grado de eficiencia energética de los mismos, determinando, en su caso, las deficiencias en el estado de conservación que deben ser subsanadas o la susceptibilidad de realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad, en cumplimiento de lo dispuesto en la normativa legal vigente en cada momento. Se entiende, como Edificio de tipología residencial de vivienda colectiva, el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias. 

2. Están obligados a efectuar el Informe de Evaluación de Edificios los propietarios de los mismos y los sujetos obligados relacionados en el art.2.2 de esta Ordenanza. 

3. Las obras necesarias para subsanar las deficiencias en el estado de conservación o realizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad serán obligatorias para los propietarios de los edificios, y su incumplimiento en el plazo que en cada caso se determine o según la normativa vigente, supondrá la aplicación del régimen sancionador que forma parte de esta Ordenanza. 

4. Quedan sujetos a la realización del Informe de Evaluación todos los edificios y construcciones que tengan una antigüedad superior a 50 años, se encuentren catalogados o no por el Plan General de Ordenación Urbanística y/o Planes Especiales de Protección en desarrollo de aquel. 

Artículo 21. Sometimiento a informe de evaluación de edificaciones y construcciones, con independencia de su titularidad.

1.Todos los edificios y construcciones, en el ámbito del artículo anterior, cualquiera que sea su titularidad, pública o privada, sea cual sea el destino o uso de los mismos, se encuentran sujetos al deber de presentar el Informe de Evaluación del Edificio en la forma que se establece en esta Ordenanza. 

2. En los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal el Informe de Evaluación del Edificio sólo puede ser presentado por las Comunidades de propietarios o Agrupaciones de comunidades de propietarios, el cual se referirá a todo el inmueble o complejo inmobiliario y extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes. 

3. Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, en los edificios y construcciones cuya titularidad pertenezca a la Administración General del Estado, las Comunidades Autónomas y Entidades Locales o a las entidades de Derecho Público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de aquellas, el cumplimiento del deber de presentar el Informe de Evaluación del Edificio podrá articularse en la forma de convenio de colaboración. 

Artículo 22.- Realización del informe de evaluación de edificios y supervisión. 

1. El cumplimiento del deber de presentar el informe de evaluación de edificios se verificará, dentro de los dos años siguientes a aquel en que el edificio cumpla la antigüedad de 50 años, mediante la presentación del informe, realizado por técnico competente y con los requisitos establecidos en la presente ordenanza, por cualquiera de las medios establecidos legalmente. 

2. En todo caso, dichos informes deberán realizarse conforme a los modelos oficiales aprobados en el Anexo 3. 

3. Serán de cuenta del obligado los honorarios profesionales que se deriven de la obtención del informe de evaluación, sin perjuicio del sistema de ayudas públicas que se instrumente por el Estado o la Comunidad Autónoma de Andalucía. 

4. En el supuesto de que el Informe de Evaluación se presente sin los requisitos formales esenciales o sin ajustarse al contenido establecido en la presente Ordenanza, se requerirá al interesado para la subsanación de defectos observados en la documentación, concediéndole a tal efecto un plazo no inferior a diez días ni superior a quince, advirtiéndole, en caso de no aportar la documentación requerida, que se considerará el informe como no presentado. 

5. Sin perjuicio de lo anterior, si de la documentación presentada se deduce la existencia de daños que puedan implicar un incumplimiento del deber de conservación, éstos se pondrán de forma inmediata en conocimiento de los servicios municipales competentes en la materia, para que actúen de la forma que proceda según lo establecido en la presente Ordenanza. 

6. En caso de que se considere necesario, el Ayuntamiento podrá realizar cuantos requerimientos se estimen convenientes para completar, explicar y/o justificar el contenido de los documentos presentados. 

Artículo 23.- Contenido del informe de Evaluación. 

1. Los Informes de Evaluación que se emitan a resultas de las inspecciones deberán contener toda la información relativa a las siguientes condiciones básicas del edificio: 

a) Evaluación del estado de conservación del edificio, que incluye: 

- La seguridad estructural, examinando que no se producen en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. 

- La higiene, salud y protección del medio ambiente, tratada en adelante bajo el término salubridad considerando, al menos, los siguientes aspectos: 

• La protección frente a la humedad, atendiendo a que se limite el riesgo previsible de presencia inadecuada de agua o humedad en el interior de los edificios y en sus cerramientos. 

• El suministro de agua, comprobando que los edificios dispongan de medios adecuados para suministrar al equipamiento higiénico previsto agua apta para el consumo de forma sostenible. 

• La evacuación de aguas, examinando que los edificios dispongan de medios adecuados para extraer las aguas residuales generadas en ellos de forma independiente o conjunta con las precipitaciones atmosféricas y con las escorrentías. 

-La seguridad en las instalaciones comunes de electricidad del edificio. 

b) El Informe de Evaluación evaluará las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de las edificaciones, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas. 

c) En el caso de edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, el Informe de Evaluación incorporará también la Certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente y con independencia de su venta o alquiler, en todo o en parte. Además, esta información también podrá servir para el establecimiento de medidas de mejora de la eficiencia energética de las edificaciones, sin que en ningún caso pueda tener efectos para el resultado, favorable o desfavorable, de la inspección. 

No obstante, según el art. 2 del RD 235/2013 por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, quedan excluidos los edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico. 

2. El Informe de Evaluación deberá consignar los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso con fijación de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad, ornato o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación. Los interesados podrán aportar al expediente copias digitalizadas de los documentos. 

3. Con la finalidad de garantizar lo previsto en el número anterior, los informes de evaluación consignarán, cuando menos, los siguientes extremos: 

a) Fecha de las visitas de inspección realizadas, planos de situación y fotografías del exterior e interior del edificio, expresivas del contenido del informe. 

b) Descripción detallada del edificio o construcción desde el punto de vista constructivo, estructural y funcional y número de referencia catastral. 

c) Descripción de los estudios previos y trabajos (apertura de catas, desmontado de falsos techos, etc.) que a juicio del técnico redactor han sido necesarios realizar para obtener un conocimiento suficiente de la edificación o para determinar sus deficiencias. 

d) Desperfectos y deficiencias apreciados y sus causas, con indicación de al menos los siguientes apartados relativos a la seguridad constructiva de la edificación: 

-Estado general de la estructura y cimentación. 

-Estado general de las fachadas exteriores o interiores, medianerías y, en especial, los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, tales como petos, terrazas, placas, marquesinas, balcones y demás elementos análogos. 

-Estado general de conservación de cubiertas y terrazas. 

-Estado general de las instalaciones básicas de fontanería, electricidad y saneamiento del edificio. 

-Estado de conservación de los elementos singulares protegidos reseñados en su ficha de catalogo, en el caso de edificios catalogados. 

e) Indicación de las medidas, trabajos y obras necesarias para solventar los desperfectos señalados, con indicación asimismo de un orden de prioridades para la ejecución de los mismos, haciendo expresa referencia a los plazos necesarios de inicio y ejecución. 

f) Condiciones mínimas de habitabilidad o uso de la edificación que le fueren exigibles. 

g) Presupuesto estimativo de las medidas, trabajos y obras necesarias. 

h) En el supuesto de emisión del segundo y sucesivos informes de evaluación, indicación del grado de ejecución y efectividad de las medidas, trabajos y obras realizados y su coste para cumplimentar las recomendaciones señaladas en los informes de inspección técnica anteriores. 

i) Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de las edificaciones. 

j) En el caso de edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, la certificación de la eficiencia energética del edificio. 

Artículo 24.- Resultado del informe de evaluación. 

1. El informe de evaluación habrá de consignar el resultado de la inspección indicando: 

a) Si el resultado es favorable por cumplir el edificio o construcción las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como, en su caso, las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación de que se trate. 

b) Si el resultado no es favorable por no satisfacer las condiciones descritas en el apartado anterior, o alguna de ellas, y en consecuencia sería necesario acometer algún tipo de obras dirigidas a dar cumplimiento a las mismas y alcanzar un adecuado estado de conservación. 

En este último caso de indicarán las obras a realizar, distinguiendo entre: 

- Si es preciso la realización de obras de conservación/rehabilitación, no urgentes, para dar conformidad a las condiciones establecidas. 

- Si es preciso la realización de medidas urgentes de seguridad en todo o parte del edificio, por existir premura y peligro para la seguridad o salubridad. 

2. Una vez ejecutadas las obras y medidas anteriores y corregidas las deficiencias señaladas en el informe de evaluación o requeridas por el órgano de gestión municipal correspondiente, se aportará Certificado Final de Obra, además de los Certificados Técnicos de Adopción de Medidas Urgentes de Seguridad y/o de Ejecución de Obras de Conservación y Acta Favorable, según modelos oficiales del Anexo 3, que deberá concluir que la edificación o construcción reúne las condiciones exigidas por esta Ordenanza. 

3. La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de las edificaciones, de acuerdo con la normativa vigente, establecerá si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad.  

4. Es responsabilidad del técnico o técnicos que realicen la inspección, que los informes se emitan de forma objetiva, real y adecuada al estado de conservación del inmueble. 

Artículo 25. Computo de antigüedad y plazos. 

1. Para el cómputo de la antigüedad del edificio, a los solos efectos previstos en esta Ordenanza, se entiende que la misma es el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de la construcción o edificación en obra nueva, o, en su caso, desde la terminación de las obras de reestructuración o rehabilitación integral que afecte a la generalidad de los elementos estructurales. 

2. La fecha de terminación del edificio, reestructuración 

o rehabilitación integral podrá acreditarse mediante las formas previstas siguientes: 

a) Cuando sean de nueva planta, reestructuración o rehabilitación integral a partir de la fecha de expedición del certificado final de obras, suscrito por el facultativo o facultativos competentes, y a la falta de este documento, desde la fecha de la licencia de primera ocupación. 

b) En los demás casos, a partir de la fecha de expedición del certificado final de obras en las condiciones del apartado anterior, y a falta de éste, desde que el titular de la licencia comunique al Ayuntamiento la finalización de las obras. 

c) En defecto de los citados documentos, se considerará a todos los efectos como fecha de terminación la que resulte de cualquier comprobación de esta situación por parte de la Administración municipal. 

3. Se deberá presentar un Informe de evaluación por cada referencia catastral, salvo en el caso de que dos o mas inmuebles con distintas referencias catastrales compartan elementos estructurales y funcionales, en cuyo caso podrá presentarse un único informe de evaluación. Cuando existan varios edificios o construcciones en una única referencia catastral se realizarán tantos Informes de evaluación como edificios o construcciones existan. 

4. Para todos los edificios dentro del ámbito de aplicación, el informe de evaluación se realizará dentro de los dos años siguientes a aquel en que el edificio cumpla la antigüedad de 50 años, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente realizada de conformidad con su normativa aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en cuyo caso se exigirá el Informe de Evaluación cuando corresponda su primera revisión de acuerdo con aquella normativa, siempre que la misma no supere el plazo de diez años a contar desde la aplicación de la Ley 8/2013. No obstante los edificios que cuenten ya con una inspección técnica vigente podrán presentar, al objeto de cumplimentar el contenido del informe de evaluación, informe de aquellos aspectos que estén ausentes de la inspección técnica realizada; en concreto evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y, tratándose de edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, la certificación de la eficiencia energética del edificio. 

5. El Informe deberá renovarse periódicamente cada 10 años, contados desde el día siguiente al del vencimiento del plazo en que debió presentarse el anterior. 

6. En cualquier caso, cuando los Servicios Técnicos Municipales detecten deficiencias en el estado general de un edificio, el Ayuntamiento podrá requerir a su propietario de forma anticipada para que realice el Informe de Evaluación del Edificio. 

7. Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a cualquier ayuda pública con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán contar con el Informe de Evaluación con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda. En aquellos casos en los que se cuente con una inspección técnica anterior, deberá cumplimentarse el contenido propio del informe de evaluación en los términos del apartado 4 de este artículo. 

Artículo 26. Efectos de la presentación del informe de evaluación del edificio. 

1. En el supuesto de que el informe de evaluación exprese la necesidad de acometer obras de conservación/ rehabilitación para alcanzar las condiciones exigibles de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación de que se trate, el órgano de gestión municipal, previa comprobación de la urgencia y valoración del orden de prioridades contenido en el informe presentado podrá realizar alguna de las siguientes actuaciones: 

a) Requerir al interesado para que en el plazo máximo de seis meses solicite licencia municipal para la ejecución de las obras de conservación recomendadas, acompañada del proyecto de ejecución, en su caso, y demás documentación preceptiva, siempre que se trate de obras no urgentes. Dicho plazo podrá ser ampliado en tres meses de acuerdo con lo establecido en el art. 49 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre LRJPAC. 

b) Dictar la pertinente orden de ejecución de obras para el mantenimiento o recuperación de las condiciones exigibles, en los términos previstos en esta Ordenanza. 

2. Sin perjuicio de la responsabilidad que incumbe al propietario, si del informe de evaluación de edificios resultara la necesidad de acometer medidas urgentes de seguridad por peligro inminente para personas o cosas, se dictará la pertinente orden de ejecución de medidas de seguridad, fijando un plazo de inicio para su ejecución y una duración máxima de los trabajos, de acuerdo con el régimen establecido en el Título II de esta Ordenanza. 

Artículo 27. Comprobación del cumplimiento y consecuencias del incumplimiento de la realización del informe de evaluación de edificios. 

1. Cumplidos los plazos establecidos en el artículo 25 de esta Ordenanza, el órgano de gestión municipal asignado para la tramitación de estos expedientes, podrá requerir de los propietarios la presentación de los Informes de Evaluación de Edificios, concediéndoles para ello un plazo de tres meses, con la advertencia de proceder, en caso de incumplimiento, a la incoación del correspondiente procedimiento sancionador, así como a la ejecución subsidiaria del mismo. 

2. Con carácter general, la ejecución subsidiaria del Informe de Evaluación del Edificio será realizada por técnico competente, quien dará cumplimiento al contenido previsto en el artículo 23 de esta Ordenanza, suponiendo la inscripción en el Registro de Edificios obligados a realizar el Informe de Evaluación. Estas circunstancias se pondrán en conocimiento del propietario de la edificación, dándole traslado de las actuaciones desarrolladas. 

3. Con la finalidad de realizar la actividad de ejecución subsidiaria prevista en el párrafo anterior, la Administración Local podrá formalizar con los Colegios Profesionales los convenios pertinentes al objeto de que los colegiados, que reúnan los requisitos de idoneidad técnica y profesional que se hayan convenido, puedan realizar bajo su personal responsabilidad los informes. 

4. En los supuestos previstos en los párrafos anteriores, se notificará al propietario el importe de los gastos, daños y perjuicios ocasionados por la ejecución subsidiaria del informe y podrán liquidarse y exigirse aquellos de forma provisional antes de la ejecución, a reserva de la liquidación definitiva. 

Artículo 28. El Registro de Edificios obligados a realizar el Informe de Evaluación. 

1 A los efectos previstos en esta Ordenanza se constituirá un Registro interno informatizado de Edificios sujetos a evaluación, en el que quedará constancia de la fecha de presentación y del contenido de cada uno de los informes de evaluación que se hayan emitido. 

2. Las copias acreditativas de la presentación del primer y sucesivos informes de evaluación del edificio y sus correspondientes documentos de Ficha Técnica del Edificio, informe de evaluación y Acta de Inspección del Edificio se unirán al Libro del Edificio, o en su defecto a la documentación técnica del mismo, y deberán ser conservados por los propietarios y transmitidos, en caso de enajenación por cualquier título, a sus nuevos titulares, de conformidad con lo previsto en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación y en el RD 314/2006 por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.